Immobilienkredite: Auch auf die richtige Tilgung kommt es an

Es ist der Traum vieler Deutscher, eine Eigentumswohnung mitten in der Stadt oder ein hübsches Einfamilienhaus in einer ruhigen Gegend draußen am Stadtrand. Die Vorstellungen von Art und Umfang des Traumhauses mögen sich unterscheiden, doch die Sehnsucht der Miete zu entfliehen und etwas Eigenes zu schaffen bzw. zu besitzen ist nach wie vor groß.

Die rückläufigen Zinssätze haben diese Träume seit 2008 beflügelt, zunächst langsam, zum Schluss immer schneller, was sich unter anderem an den stark gestiegenen Preisen für Wohnungen und Häuser ablesen lässt. In den gesuchten Lagen der Städte ist es schon angemessen von einer Blase zu sprechen, denn die Quadratmeterpreise sind viel schneller und viel höher gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten.

Wirklich billiger geworden ist der Traum von den eigenen vier Wänden für die meisten Häuslebauer nicht. Was sie an Zinslasten in den letzten acht Jahren gespart haben, mussten sie an höheren Preisen für Häuser, Wohnungen und Grundstücke wieder drauflegen. Unter dem Strich bleibt so keine oder nur eine geringe Ersparnis.

Es bleibt nicht nur keine nennenswerte Ersparnis. Die niedrigen Zinsen beinhalten sogar die Gefahr, dass die eigene Kalkulation beim Kauf oder Baubeginn nicht aufgeht, denn sie haben auch einen gravierenden Einfluss auf die Dauer der Rückzahlung des Kredits, weil sie die Tilgung massiv beeinflussen.

Damit aus dem Traum kein Albtraum wird

Der Wunsch vom Traumhaus geht meist mit der Absicht einher, die Immobilie bis zum Eintritt ins Rentenalter abbezahlt zu haben. Diesen Wunsch äußern viele Kreditnehmer. Damit dieser Wunsch Wirklichkeit werden zu kann, muss der Finanzierungsplan sehr gut durchdacht sein.

Dabei sollten Bankberater und Darlehensnehmer gemeinsam darauf achten, dass die Komponenten Lebensalter, Rückzahlungsdauer und die gewählte anfängliche Tilgung zusammenpassen. Anderenfalls ergeben sich unangenehme Überraschungen und das eigene Haus oder die Wohnung ist immer noch nicht vollständig abbezahlt, wenn der Eintritt ins Rentenalter vollzogen wird.

Das Alter des Kreditnehmers beim Vertragsabschluss spielt dabei eine entscheidende Rolle. Es macht einen großen Unterschied, ob der Kredit mit jungen 25, mit 35 oder mit fortgeschrittenen 45 Jahren abgeschlossen wird. Wird dieser Unterschied nicht oder nicht ausreichend bedacht, kann leicht eine Finanzierungslücke entstehen.

Diese fällt unter Umständen am Ende sogar noch größer aus als heute gedacht, weil in Zukunft wieder mit steigenden Zinsen zu rechnen ist und die Mehrbelastungen dann aus im Vergleich zum Arbeitslohn geringeren Rentenleistungen bezahlt werden müssen.

Hohe Tilgung von Beginn an

Ein Wohnungsbaukredit von 200.000 Euro zu einem Effektivzinssatz von 1,3 Prozent ist heute eine übliche Größe. Wer ihn zurückführen will, braucht dafür mit der früher üblichen Standard-Tilgung von einem Prozent gut 64 Jahre. Das ist auch für einen jungen 25-jährigen Bauherrn eine lange – wahrscheinlich sogar viel zu lange Zeit. Aus diesem Grund müssen bei niedrigen Zinsen alle Kreditverträge mit einer hohen Tilgung von Anfang an ausgestattet sein.

Verantwortlich für die extrem langen Kreditlaufzeiten bei geringer Anfangstilgung und niedrigen Zinsen ist die Struktur des Annuitätendarlehens. Monatlich werden Zins und Tilgung überwiesen und die Restschuld sinkt fortlaufend ab. Die monatliche Rate bleibt dabei konstant, sodass die geleistete Tilgung jeden Monat ein wenig höher ausfällt.

Je höher dabei der Zins ist, umso höher ist auch die Tilgung, denn die Zinsen, die auf die verbleibende Restschuld noch zu zahlen sind, sinken schneller ab als bei einem günstigeren Darlehen. Sinkt der Zinsanteil an der monatlichen Rate langsamer, kann folglich auch der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate nicht so schnell steigen wie bei höheren Zinssätzen.

Daraus ergeben sich zwangsläufig längere Kreditlaufzeiten. Will man diese vermeiden, führt an einer höheren Tilgung von Anfang an kein Weg vorbei. Zusätzlich sollte der Kreditnehmer frühzeitig festlegen, wie lange die Rückzahlung des Kredits tatsächlich dauern darf.

Ältere müssen schneller tilgen

Bleiben wir bei unserem gewählten Beispiel: Der 25-jährige Kreditnehmer hat bis zu seinem Rentenbeginn noch 40 Jahre Zeit. Er könnte seinen Baukredit daher mit der vergleichsweise niedrigen Anfangstilgung von 1,91 Prozent beginnen und hat das Darlehen abbezahlt, wenn der Eintritt ins Rentenalter vollzogen wird.

Wer beim Abschluss des Kredits jedoch schon 35 Jahre alt ist, hat für die Rückzahlung des Darlehens nur noch 30 Jahre Zeit. Im Alter von 45 Jahren reduziert sich die zur Verfügung stehende Zeit nochmals auf nur noch 20 Jahre.

Beide Kreditnehmer müssen daher deutlich schneller tilgen, wollen sie ebenso wie der 25-jährige Bauherr beim Eintritt ins Rentenalter ihre Immobilienschulden vollständig zurückgezahlt haben. Ihre Kreditverträge müssen deshalb mit einer anfänglichen Tilgung von mindestens 2,73 Prozent bzw. 4,38 Prozent ausgestattet sein.

Wer allerdings die niedrigen Zinsen richtig für sich nutzen will, der geht mit der anfänglichen Tilgung noch weiter herauf, denn bei Zeithorizonten von 20 bis 30 Jahren ist zum Ende der Kreditlaufzeit hin nicht mehr mit ähnlich günstigen Zinssätzen zu rechnen wie heute.

Will heißen, dann wird die Rückzahlung der am Ende der Zinsfestschreibung noch verbliebenen Restschuld teurer. Damit sie so klein wie nur möglich ausfällt, muss am Beginn des Kredits so schnell und so viel wie möglich getilgt werden.

Ich wünsche Ihnen einen erfolgreichen Handelstag und grüße Sie herzlich

Ihr

Bernd Heim


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Die Psychologie der Turtle Trader

„Wir werden Trader züchten, genauso wie sie in Singapur Schildkröten züchten.“ Mit dieser Wette, die Trading Guru Richard Dennis gegenüber seinem Freund William Eckhardt aussprach, nahm das größte und geheimste Trading-Experiment seinen Anfang. – Das war vor zirka 25 Jahren.

Ihr Ziel: Normale Menschen zu eingefleischten Tradern zu formen. Curtis Faith, das damals jüngste und erfolgreichste Mitglied der Turtle Trader brach als erster sein Schweigen: „Die Strategien der Turtle Trader“ wurde ein Bestseller.

Jetzt folgt die Fortsetzung dieser spannenden Geschichte. Curtis Faith legt die Psyche der Turtles offen. Endlich werden die Fragen beantwortet, die sich seither viele stellen: wie waren die legendären Turtles konditioniert? Auf welche Signale haben sie geachtet? Wie wurden sie Herr ihrer Trades?

Zusammen mit seinen früheren Turtle-Kollegen diskutiert Curtis Faith verschiedene Strategien, wie Risiken erkannt und ausgeschaltet werden. Das neue Buch versammelt den großen Erfahrungsschatz der Experten. Es enthält eine Fülle an Material, die Trader und Investoren helfen, sich selbst aus kognitiver Befangenheit zu befreien: Angst zu bewältigen, Risiken zu kalkulieren, aus Fehlern zu lernen und sich auf Entscheidungen, nicht Ergebnisse, zu konzentrieren – das ist das Erfolgsgeheimnis.

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Traden bis der Ferrari endlich vor der Türe steht

Der New Yorker Investmentbanker Jay Thompsen ist jung, erfolgreich und von sich selbst überzeugt. Viele in seinem direkten Umfeld würden sogar sagen, zu sehr von sich überzeugt. Jay weiß, dass er mehr kann, viel mehr als man ihm derzeit bei ‚John Saxton Global Trust‘ zutraut. Er will ausbrechen, schnell ausbrechen und endlich zu dem werden, was er als seine wahre Bestimmung ansieht.

Als sich die Möglichkeit ergibt, zu ‚Allington und Sanders‘, einer der besten Adressen der New Yorker Finanzszene, zu wechseln, greift Jay kurz entschlossen zu.

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Die hohe Kunst des Daytradens

Erfolgreiches Day-Trading ist das perfekte Zusammenspiel aus mentaler Fitness und zuverlässiger Analysemethode. Das Autorenduo Steffens und Ewert befasst sich mit den mentalen Voraussetzungen, die ein Day-Trader benötigt.

Die wesentlichen Illusionen, die den persönlichen Börsenerfolg verhindern können, werden im ersten Teil des Buches enttarnt. Dabei entwickelt sich ein neues Bild einer beseelten, lebendigen Börse, die den Zugang zu einer funktionalen Form des intuitiven und erfolgreichen Day-Tradings ermöglicht.

Im zweiten Teil wird dem Leser die Target-Trend-Methode, eine völlig neue charttechnische Analysemethode für Day-Trader und Anleger, vorgestellt. Mit dieser können Trader nicht nur bestimmen, welches Kursziel ein Wertpapier hat, sondern auch, wann dieses Kursziel erreicht werden wird.

Aus chaotischen Chartverläufen entstehen verblüffend regelmäßige Strukturen, mit denen Traden beinahe zum Kinderspiel wird.

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Das 80/20 Prinzip

Der Königsweg zur Effektivität: Etwa 80 Prozent des Gewinns eines Unternehmens entstehen durch 20 Prozent der Produkte. 80 Prozent des Umsatzes erzielt ein Vertrieb durch Geschäfte mit 20 Prozent seiner Kunden.

Es gibt kaum eine Regel, die eine so umfassende Gültigkeit hat wie das 80/20-Prinzip. Es besagt, dass 80 Prozent des Erfolgs auf 20 Prozent der eingesetzten Mittel zurückgehen, und das trifft selbst auf außerwirtschaftliche Bereiche zu.

Richard Koch zeigt, dass das 80/20-Prinzip auf alle Bereiche des Geschäftslebens anwendbar ist und erklärt, wie das Prinzip die unternehmerische Effizienz um ein Vielfaches steigern kann.

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Das geniale Gedächtnis

Unser Gedächtnis ist weniger zuverlässig als wir uns das wünschen, manchmal lässt es uns auch im Stich. Je älter wir werden, umso mehr. Dabei zeigt die neuste Forschung: Sich alles merken zu können, ist gar nicht so wichtig. Das Gedächtnis ist nämlich viel mehr als bloß ein Speicher für Erinnerungen. Es erweist sich als höchst aktives Zukunftsorgan. Seine radikal auf das Kommende ausgerichtete Funktionsweise bestimmt, was wir uns merken, wie wir lernen und wer wir sind.

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Zwischen zwei Leben

Von einem Tag auf den anderen ändert sich für den ehemaligen Außenminister der Bundesrepublik Deutschland das ganze Leben. Wenige Monate nach dem Ende seiner Amtszeit erfährt Guido Westerwelle im Frühsommer 2014, dass er lebensgefährlich an akuter myeloischer Leukämie erkrankt ist.

>>> Ein beeindruckendes Plädoyer für das Leben … <<<


Ich war ein Salafist

Er begleitete den Salafisten-Prediger Pierre Vogel auf der Pilgerfahrt nach Mekka, war die rechte Hand des Islamisten-Führers Sven Lau: Dominic Musa Schmitz konvertierte als 17-Jähriger zum Islam und war tief in den Zirkeln der deutschen Salafisten-Szene verankert. Mit professioneller Propaganda warb er neue Anhänger, einige seiner Brüder kämpften für den „Islamischen Staat“. Doch als er seinen besten Freund, einen Nicht-Muslim, im Namen Allahs verstoßen muss, beginnt er sich Fragen zu stellen.

>>> Meine Zeit in der islamistischen Parallelwelt … <<<


Beruf(ung) Trader

Traden ist ein Beruf. Wer das mit allen Konsequenzen begreift und täglich umsetzt, der hat gute Chancen auf dauerhafte Gewinne an den Finanzmärkten: Zu dem notwendigen Interesse an der Börse gehört die erforderliche Ernsthaftigkeit für den eigenen Job und die ständige Bereitschaft, sich verbessern zu wollen.

Giovanni Cicivelli beschreibt seine eigenen Erfahrungen als privater Trader. Er empfiehlt Neueinsteigern den eigenen Weg zum Erfolg zu suchen und nicht anderen Akteuren nacheifern zu wollen.

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Terrorismus und Wirtschaft

Spätestens seit den Terroranschlägen vom 11. September 2001 in den USA zählt der internationale Terrorismus zu den beherrschenden Themen in den Medien und dominiert seither die internationale Politik. Die öffentliche Darstellung und Wahrnehmung von Terrorismus konzentriert sich naturgemäß auf die Anschläge, die Opfer und die Trauer der betroffenen Angehörigen.

Durch die Internationalisierung des Terrorismus auf der einen Seite und die Globalisierung der Weltwirtschaft auf der anderen Seite ergeben sich jedoch auch ökonomische Fragestellungen, die zunehmend Aufmerksamkeit finden: Welche direkten und indirekten Folgen hat die terroristische Bedrohung für die Wirtschaft? Von welchen Faktoren hängt die ökonomische Wirkung eines Terroranschlages ab? Und können das Krisenmanagement bzw. die populären Anti-Terrormaßnahmen die negativen Auswirkungen zielführend bekämpfen?

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Deutschlands Krieg in der Luft im 1. Weltkrieg

Deutschlands Krieg in der Luft – ein Rückblick auf die Entwicklung und die Leistungen der Heeres-Luftstreitkräfte im 1. Weltkrieg von Ernst von Hoeppner. Nachdruck der Originalauflage von 1921.

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Der eigene Naturkeller: Die natürlich kühle Lagerung von Obst und Gemüse

Wir haben es beinahe vergessen, wie wir die von Natur aus kühle und stabile Temperatur der Erde für die Lagerung von Obst und Gemüse nutzen können. Die hier dargestellte Gemüselagerung in einem Keller mit Naturkühlung ist eine kostenfreie, problemlose, technisch einfache und energiesparende Art und Weise, die Ernte das ganze Jahr über frisch zu halten.

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About the author

Bernd Heim

Dr. Bernd Heim ist seit 1985 als Investor und Trader an den Finanzmärkten aktiv. Einem breiten Publikum ist er bekannt aus diversen Börseninformationsdiensten und als Schöpfer des 'Jay Thompsen', einem fiktiven Investmentbanker aus der 'Winsider'-Reihe.

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