Die Gefahren für Immobilienbesitzer nehmen zu

Das Muster wiederholt sich immer wieder, denn es ist das Grundmuster einer jeden Immobilienblase: Günstige Zinssätze animieren die Menschen zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Die hohe Nachfrage lässt die Preise schnell steigen, und weil die Preise beständig in immer höhere Regionen vordringen, denkt schon bald ein jeder, dass Immobilien eine gute Kapitalanlage sein müssen.

Das drängt weitere Käufer in den ohnehin schon überhitzten Markt. Solange die Zinsen niedrig sind und die Wirtschaft gut läuft, hält der Bauboom an. Ab einem gewissen Punkt ist er so stark, dass er die Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts maßgeblich beeinflusst. An diesen Punkten wird leicht über den realen Bedarf hinaus gebaut.

Ins Stocken kommt die Fahrt ins vermeintliche Glück immer dann, wenn entweder die Zinsen wieder steigen oder die Wirtschaft sich abkühlt. In beiden Fällen sinkt die Zahl der potentiellen Käufer, die sich auf dem erreichten hohen Preisniveau überhaupt noch Immobilien leisten können. Auch bestehende Finanzierungen geraten leicht in eine Schieflage, weil viele Wohnungen und Büros leerstehen und keine Mieteinnahmen mehr abwerfen.

Zu beobachten war diese Entwicklung in Ostdeutschland nach der Wende, in Spanien nach der Einführung des Euros, in den USA vor dem Platzen der Subprimeblase und in China. Diese Auflistung ist zwangsläufig eine unvollständige, weil weltweit die Zinsen seit der Finanzkrise auf ein sehr niedriges Niveau abgesunken sind und die Menschen von der neu geschaffenen Liquidität der Notenbanken überschwemmt werden.

Wenn Immobilien unerschwinglich werden

Als Konsequenz dieser Entwicklung befinden sich die Häuserpreise in vielen Ländern an der Schmerzgrenze. Trotzdem steigen die Preise weiter. Sie müssen sogar weiter steigen, solange das frisch geschaffene Geld der Notenbanken nach einem Ziel sucht und angelegt werden will. Damit verschärft sich überall auf der Welt die Arm-Reich-Problematik, denn leisten können sich diesen Luxus nur noch jene, die ohnehin über viel Geld verfügen oder die das aus dem Nichts geschaffene Geld der Notenbanken als Erste erhalten.

Nun droht zusätzlich das Platzen der zahlreichen Immobilienblasen, denn vor dem Hintergrund sich gut entwickelnder Konjunkturen und anziehender Teuerungsraten wird in vielen Ländern mit einem Ende der lockeren Geldpolitik gerechnet. Steigende Zinsen sind Gift für jede Immobilienblase und wir haben Grund zu der Annahme, dass dieses Gift in den Ländern besonders stark wirken wird, in denen die Haushalte beim Kauf von Wohneigentum schon jetzt an die Schmerzgrenze gehen müssen.

Neuseeland und Australien sind an dieser Stelle zu nennen. Aber auch in Luxemburg, Kanada, Schweden, Großbritannien und Norwegen ist Wohneigentum heute so wenig erschwinglich wie selten zuvor in den letzten 40 Jahren. Das haben die Ökonomen der französischen Bank BNP Paribas ermittelt. Sie haben in ihrer bereits 2017 veröffentlichten Studie für 21 Länder nicht nur die Immobilienpreise, sondern auch die verfügbaren Einkommen miteinander verglichen.

In Neuseeland und Australien hat die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in den vergangenen sechs Jahren abgenommen. Am eklatantesten war dies in Neuseeland der Fall, wo man für das verfügbare Einkommen heute 40 Prozent weniger Immobilie bekommt als noch vor sechs Jahren. Nur unwesentlich günstiger stellt sich das Preisniveau in Belgien, Frankreich und Dänemark dar. Allerdings hat sich die Lage in diesen Ländern in den letzten Jahren leicht verbessert, besonders in Frankreich.

Deutschland, Japan und die USA weniger stark gefährdet

Zwar warnt die Bundesbank schon seit geraumer Zeit vor zu hohen Immobilienpreisen in Deutschland, doch im internationalen Vergleich zählt die Bundesrepublik noch nicht zu den stark gefährdeten Nationen. Gleiches gilt auch für die USA und Japan. Im Reich der aufgehenden Sonne befindet sich der Immobilienmarkt schon seit den frühen 1990er Jahren in einer Abschwungphase. Hier ist das Verhältnis von Einkommen und Immobilienpreisen aktuell auf dem günstigsten Niveau seit 1975.

Die günstige Lage in Deutschland geht auf die Jahre zwischen 1980 und 2012 zurück. In dieser Zeit hat sich das Verhältnis zwischen den verfügbaren Einkommen und den Immobilienpreisen entspannt. Nun entwickelt es sich jedoch konstant in eine für den Immobilienmarkt ungünstige Richtung. Die Warnungen der Bundesbank haben damit ihre Berechtigung und sie kommen keineswegs zu einem viel zu späten Zeitpunkt.

In den USA sind die Häuserpreise seit 2011 um rund zehn Prozent zurückgegangen. Im Zuge der Finanzkrise waren sie sogar um 30 Prozent eingebrochen. Das zeigt einmal mehr wie gefährlich ein außer Kontrolle geratener Immobilienmarkt für jede Volkswirtschaft ist.

Für die Erschwinglichkeit von Immobilien ist nicht nur das Verhältnis der Preise zum aktuellen Einkommen entscheidend. Wichtig ist auch der Verschuldungsgrad der Bevölkerung. Ist er zu hoch, besteht auch bei günstigen Immobilienpreisen nur noch ein begrenzter Spielraum für neue Kredite. An dieser Stelle hat sich die Lage in vielen Ländern wieder etwas verbessert. Die Verschuldung der Haushalte hat abgenommen und der Anteil der Hypotheken, die mit einem festen Zinssatz finanziert wurden, ist ebenfalls gestiegen.

Dennoch bleibt die Lage angespannt, denn ein stark steigendes Zinsniveau droht den Boom auf dem Immobilienmarkt abzuwürgen und die Immobilienblase platzen zu lassen. Weil auf eine Immobilienkrise in der Vergangenheit sehr oft eine Rezession folgte, sind momentan jene Haushalte besonders gefährdet, die einen Großteil ihres Vermögens in Wohnungen und Häuser gesteckt haben.

Ich wünsche Ihnen einen erfolgreichen Handelstag und grüße Sie herzlich

Ihr

Bernd Heim

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About the author

Bernd Heim

Dr. Bernd Heim ist seit 1985 als Investor und Trader an den Finanzmärkten aktiv. Einem breiten Publikum ist er bekannt aus diversen Börseninformationsdiensten und als Schöpfer des 'Jay Thompsen', einem fiktiven Investmentbanker aus der 'Winsider'-Reihe.

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